Здравейте,
подготвихме този текст на база аналитичен доклад изнесен от БНБ по повод кредитния растеж в сегмента на кредитите обезпечени с недвижими жилищни имоти. Синтезирали сме най – важните цифри, които дават реална представа за случващото се през последните години при този тип кредити. Важно е да се знае, че новото, което БНБ създава е механизъм за наблюдение и отчетност, с който цели да предотврати натрупване на рискове в системата, а не преки мерки на въздействие. От регулатора ще предприемат последващи надзорни действия при необходимост, въз основа на резултатите от нововъведената оценка.
Обобщено с няколко думи, през първото тримесечие на 2024 година се наблюдава минимално покачване в някои от основните показатели като „Съотношения между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане“ – LTV.
Наблюдава се, че дълговата тежест през първото тримесечие на 2024 г. се разпределя средно за 25.2 години, което представлява увеличение спрямо 2022 г., когато средният матуритет на новопоетите задължения е бил 24.3 години.
Що се отнася до показателя за „съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане“, DSTI – измерващо способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си, се подобрява плавно през 2022 г., 2023 г. и първото тримесечие на 2024 г.
Също така, заключват, че независимо от повишената активност на кредитния пазар, секторът на домакинствата в България продължава да се характеризира с относително ниска задлъжнялост. Към края на 2023 г. общите задължения на домакинствата по кредити възлизат на 23.7% от БВП едно от най-ниските равнища на съотношението „кредити за домакинствата/БВП“ сред страните от ЕС, където средното е над 40%.
В общи линии, БНБ предупреждава търговските банки, че през първото тримесечие на 2024 година, освен ръст в обема на кредита, регулаторът отчита и повишение, в някои от ключовите показатели, относно риска, което ще бъде проследено като процес.
По – долу може да прочетете данните, които БНБ изнесе като статистика.
Съобщението гласи следното:
“Същевременно, налице е изразен кредитен растеж преди всичко в сегмента на кредитите, обезпечени с жилищни недвижими имоти. В тази връзка УС на БНБ разпореди на банките и клоновете, извършващи дейност в страната, прилагането на следния минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане и предоговаряне на кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти:
1. Съотношения между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане;
2. Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;
3. Съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на кредита, обезпечен с жилищен недвижим имот, и месечния доход на кредитополучателя при отпускане;
4. Съотношение между размера на дълга и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;
5. Съотношение между размера на кредита и годишния доход на кредитополучателя при отпускане;
6. Максимален срок по договора за кредит (матуритет).”
През 2023 г. кредитната активност на търсенето на жилищни ипотечни кредити се засилва, особено в последното тримесечие на годината. Растящата активност се запазва и през първото тримесечие на 2024 г. Независимо от това тримесечният обем на одобрените искания за кредити от страна на банките остава с плавен ръст. Делът на одобрените искания за кредит се запазва под 50% и дори намалява до 46% в края на Q1 2024 г. Тези данни водят до извода, че въпреки високата конкуренция между банките и сериозната динамика при пазара на недвижими имоти, банките подължават да кредитират отговорно и не правят изключение от ключови изисквания.
Показателят за „съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане“, или накратко LTV /Loan to Value/, показва степента на обезпеченост на новоотпусканите кредити с жилищни недвижими имоти, измерена спрямо текущата пазарна оценка към датата на отпускане на кредита. През 2022 и 2023 г. среднопретегленият показател LTV за банковата система остава практически без промяна, докато през първото тримесечие на 2024 г. се наблюдава слабо повишение. Преглед на обемите новоотпуснати кредити по интервали на показателя LTV показва, че през 2022 г., 2023 г. и в началото на 2024 г. най-висок обем от новоотпуснатите кредити попада в интервала на LTV от 70-80%, следван от интервала 80-90%, докато кредитите с показател LTV над 90% заемат незначителен обем. В структурно отношение, преобладаващата част от кредитите, обезпечени с жилищен недвижими имот, се отпускат от групата на значимите институции при всички интервали на показателя LTV, като за разглеждания период не се наблюдават значителни изменения.
Показателите за степента на обезпеченост, измерени със съотношението LTV, отразяват по-високите нива на кредитиране и едновременно с това нарастващите цени на недвижимите имоти. В реално изражение, в края на 2023 г. годишното изменение на жилищните цени е положително и нараства, но остава близо до дългосрочната средна на показателя за последните осем години.
Средно-претегленото „съотношение между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане“, DSTI измерващо способността на кредитополучателите да обслужват задълженията си, се подобрява плавно през 2022 г., 2023 г. и първото тримесечие на 2024 г.
В хоризонта на наблюдение не се наблюдава влошаване на кредитните стандарти отчитащи степента на платежоспособност, което може да бъде обвързано с ръста на трудовите възнаграждения, наблюдаван през последните няколко години. Изчисленият показател за достъпност, измерен със съотношението между брутната работна заплата на национално ниво и средната цена на жилища на кв. метър в областните градове, показва тенденция за плавно и устойчиво подобряване на достъпността до жилища.
Анализът на агрегираните данни за банковата система показва, че дълговата тежест през първото тримесечие на 2024 г. се разпределя средно за 25.2 години, което представлява увеличение спрямо 2022 г., когато средният матуритет на новопоетите задължения е бил 24.3 години. Тенденцията на увеличение на срока на новоотпусканите кредити е резултат основно от увеличаването на средния им размер, което от своя страна отразява повишението на жилищните цени. Така например, през първото тримесечие той възлиза на 198 хил. лв. спрямо 156 хил. лв. средно за 2022 г.
В рамките на текущия лихвен цикъл затягането на паричната политика в еврозоната се пренася относително слабо и бавно, особено в сегмента на домакинствата. При ценообразуването на жилищните кредити преобладаващата част от кредитните институции използват референтни индекси, базирани на лихвените проценти по депозитите на ниво система, които се запазват на ниски равнища в условията на висока ликвидност в банковия сектор.
Независимо от повишената активност на кредитния пазар, секторът на домакинствата в България продължава да се характеризира с относително ниска задлъжнялост. Към края на 2023 г. общите задължения на домакинствата по кредити (в т.ч. небанковите) възлизат на 23.7% от БВП едно от най-ниските равнища на съотношението „кредити за домакинствата/БВП“ сред страните от ЕС.